Jednym z ważniejszych typów podziału rynku nieruchomości jest jego segmentacja na sektory: pierwotny i wtórny. Każda z obu tych opcji pociąga za sobą zarówno zalety, jak i wady. Kupujący musi zatem subiektywnie ocenić, który wariant jest dla niego optymalny. Poniżej skrótowa analiza dwóch modeli rynkowych, która może okazać się pomocna w podjęciu decyzji.
Pochylmy się najpierw nad zaletami skorzystania z oferty dostępnej na rynku pierwotnym. Niewątpliwie sporym atutem jest tu możliwość swobodnego kreowania przestrzeni mieszkalnej. Już na etapie budowy możemy ustalić z inwestorem dogodny układ ścian oraz sposób rozprowadzenia instalacji zgodnie z potrzebami nabywcy. Nie bez znaczenia jest też fakt 5-letniej gwarancji, której udziela deweloper. W nowym budownictwie infrastruktura osiedla jest dopasowana do obowiązujących przepisów prawa (adekwatna do ilości mieszkań liczba miejsc parkingowych, nowoczesne place zabaw z atestami bezpieczeństwa, etc.). Kolejnym plusem jest możliwość wyboru dowolnego metrażu oraz elastyczność w kwestii potencjalnej modyfikacji ilości pokoi, tj. nie ma problemu z dzieleniem czy poszerzaniem pomieszczeń. Współczesne realizacje deweloperskie to także szereg innych walorów. Standardem są przestronne balkony i tarasy. Nierzadko mieszkania wzbogacane są o ogródki do nich przylegające oraz antresole, strychy, przypisane miejsca parkingowe lub indywidualne garaże. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego to także dostęp do nowoczesnych technologii grzewczych, możliwość skorzystania z usług projektanta wnętrz, a także szansa na uzyskanie rabatów w sklepach, z którymi współpracują przedsiębiorcy z branży budowlanej. Niebagatelnym argumentem jest też okoliczność zwolnienia z podatku od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% od wartości nieruchomości; ulga fiskalna jest spowodowana tym, że deweloper wystawia fakturę VAT.
A co z wadami wyboru zakupu mieszkania z tego segmentu rynku? To naturalnie wydłużenie czasu oczekiwania na mieszkanie. Najbardziej poszkodowane w tym wariancie są osoby, które muszą zaciągnąć kredyt w banku. Są one zobligowane do płacenia odsetek za uruchomione transze przez okres oczekiwania na akt przeniesienia własności w kancelarii notarialnej. Podobnie osoby wynajmujące mieszkania ponoszą pewne straty, gdyż muszą płacić czynsz najmu do momentu uzyskania aktu notarialnego własności nieruchomości. Oczywiście czas oczekiwania na przeprowadzkę potęgują też prace wykończeniowe dokonujące się w nowym mieszkaniu. Dobór solidnych i rzetelnych fachowców może powodować opóźnienia, gdyż cenieni pracownicy „wykończeniówki” często mają wolne terminy dopiero w odległej przyszłości, natomiast skorzystanie z usług tych o mniejszej renomie, ale dostępnych niemal „od zaraz” może wiązać się z nieterminowością, usterkami i, w konsekwencji, koniecznością liczenia się z reklamacjami, które jeszcze dłużej uniemożliwiają zamieszkanie w upragnionym lokum. Dodatkowo trzeba doliczyć czas na wybór przysłowiowych kafelek i masy innych elementów, które będą składały się na całościowy obraz mieszkania. O stresie towarzyszącym tym wszystkim zabiegom chyba nie trzeba wspominać… Kolejnym mankamentem może być zbyt duża odległość inwestycji od centrum miasta. Nowe osiedla z przyczyn obiektywnych najczęściej powstają na przedmieściach. Z pewnością zaletą nie jest też duże zagęszczenie budynków w świeżo oddanych do użytku inwestycjach. Jest to rezultatem wysokich cen gruntów, zatem deweloper po uregulowaniu sowitej kwoty za działkę chce wybudować jak najwięcej mieszkań, by jego zysk był możliwie optymalny. C’est la vie…
A jakie „za i przeciw” stoją za skorzystaniem z oferty z rynku wtórnego. Na pewno wartością korzystną jest tu różnorodność zabudowy. Rynek wtórny to zdecydowania szersza paleta różnych rodzajów nieruchomości (apartamentowiec, zabytkowa kamienica, blok). Podobnie rzecz ma się z lokalizacją – rynek wtórny to masa nieruchomości w ścisłym centrum lub jego bezpośrednim sąsiedztwie, komfort rozbudowanej infrastruktury oraz zaaranżowane tereny zielone. Zaletą rynku wtórnego jest również natychmiastowa weryfikacja stanu nieruchomości. Możemy błyskawicznie ocenić kondycję mieszkania i zaplanować ewentualne prace remontowe. Nie można też lekceważyć faktu, iż takie lokale są już na ogół umeblowane i często nadają się do natychmiastowego zamieszkania.
W kwestii ujemnych stron decyzji zakupowych na rynku wtórnym należy wskazać, że budynki w tym sektorze ofertowym charakteryzują się bardzo różnym stopniem zużycia. Może zdarzyć się niedostateczna w dzisiejszych realiach wentylacja, co sprawi, że „zapachy kuchenne” z mieszkania sąsiada staną się również naszym udziałem. Nierzadko klatki schodowe w dostojnych kamienicach odznaczają się nieprzyjemną wonią wilgoci, a poza tym są mniejsze i węższe niż we współczesnym budownictwie (to ostatnie dotyczy też bloków powstałych kilka dekad temu). Nie można też zapominać, że tego typu lokalizacje nierzadko znajdują się w sąsiedztwie stadionów czy hal sportowych, co również może – choć nie musi – generować szereg problemów. To nie tylko komplikacje związane z tzw. match day, ale również możliwość kłopotów związanych z ekspresją subkultury kibicowskiej (napisy na elewacjach, wlepki w windach czy na domofonach, itd.). Minusem może być też konieczność przeprowadzenia gruntownego remontu, co wykreuje dodatkowe koszty. Przy okazji warto wspomnieć, że utrzymywanie starszego budynku jest dużo droższe, zatem i opłaty wynikające z funduszu remontowego są proporcjonalnie wyższe. Poza tym mieszkania w pobliżu centrum wiążą się z wyższą ceną, może to być nawet 20% różnicy w porównaniu do stawek obowiązujących w nowym budownictwie. I wreszcie ostatni argument przeciw sięgnięciu po ofertę z rynku wtórnego – brak gwarantowanego miejsca parkingowego. Gdy realizowano liczne inwestycje budowlane, które obecnie są dostępne jako te „z drugiej ręki”, samochodów było drastycznie mniej, zatem i problem deficytu miejsc do parkowania nie był tak zauważalny jak dzisiaj. Obecnie sytuacja w tej materii jest coraz gorsza, a symptomów poprawy nie widać…
Reasumując, trudno o rozwiązania perfekcyjne i wybór każdego z opisanych wyżej segmentów rynkowych odznacza się ambiwalencją. To nabywca musi podjąć decyzję, nawet jeśli będzie ona obarczona balastem tzw. „mniejszego zła”. Niezależnie od tego warto na chłodno przeanalizować plusy i minusy rynku pierwotnego oraz wtórnego, by podjąć maksymalnie pożądany wybór konsumencki.