Zdarza nam się na blogu rekomendować pozycje wydawnicze dotyczące szeroko rozumianej „branży” i bieżący wpis stanowi kolejną odsłonę tej pożytecznej, jak mniemamy, aktywności. Pragniemy zwrócić uwagę na publikację, którą zdecydowanie należy przeczytać, jeśli tematyka rynku nieruchomości jest sferą, o której chcecie wiedzieć jak najwięcej. „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania” Bartosza Józefiaka nie jest książką przyjemną, choć świetnie się ją czyta. Autor szkicuje obraz, który to zdumiewa, to przeraża. Zaznacza, że w Polsce nie brakuje uczciwych i solidnych deweloperów, ale nie o nich będzie pisał. Będzie pisał o tych, dla których „[…] patologie nie są patologiami. Są normą”.
Józefiak to młody, choć już uznany reportażysta. Jego wcześniejsze książki: „Łódź. Miasto po przejściach” (napisana wspólnie z Wojciechem Góreckim) oraz „Wszyscy tak jeżdżą” spotkały się z ciepłym przyjęciem, bo trzeba sobie powiedzieć wprost – są niezwykle ciekawe i uczciwe intelektualnie. Jego najświeższy produkt podtrzymuje ową zacną serię. Autor podchodzi do tematyki deweloperskiej w sposób zniuansowany i wieloaspektowy. Zwraca uwagę na swoistą obsesję PUM-u (akronim od „Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna”) u przedsiębiorców stawiających bloki i domy, którzy chcą „wycisnąć” jak najwięcej tegoż, by ich zarobek na inwestycji był maksymalnie wysoki. Odbija się to oczywiście często negatywnie na jakości oddawanych nieruchomości. A te ostatnie – o czym można dowiedzieć się z książki – w 40% kupowane są w celach inwestycyjnych, co jest dość szokującą informacją, zważywszy, że prawie połowa Polaków w wieku od 18 do 34 lat mieszka z rodzicami. Mieszkań wciąż brakuje, a te obecne na rynku są zwyczajnie za drogie dla wielu młodych ludzi (dla licznych sama zdolność kredytowa jest odległym celem).
Bartosz Józefiak porusza też problem chaosu urbanistycznego. Zauważa, że niecała 1/3 kraju jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy jeszcze 20 lat temu założeniami urbanistycznymi pokryta była większość Polski. Co wpłynęło na zmianę?
31 grudnia 2003 roku rząd SLD-UP wprowadził w życie decyzję anulującą dotychczasowe plany zagospodarowania, wskutek której większość terenów w Polsce stała się areną dla „urbanistycznej wolnej amerykanki”. Jaka była motywacja ówczesnych decydentów? Otóż stwierdzono (uczciwie przyznać należy, że pogląd ten podzielany był też przez media oraz znaczną część społeczeństwa), że… planowanie przestrzenne jest hamulcem rozwoju. Niezależnie od zasadności podzielanego wtedy stanowiska, dziś można zaobserwować opłakane skutki pochopnej decyzji. Nieład urbanistyczny oraz liczne „makabryły” (była nawet jeszcze niedawno taka antynagroda architektoniczna) to pokłosie owego mocno lekkomyślnego postanowienia.
W książce jak mantra wraca wspomniany już wyżej PUM. Spróbujmy wspomóc się fragmentem z tekstu, by nie pozostać gołosłownym.
„Mariusz tłumaczy, że architekt zaprojektował duże, wygodne do życia domy. Błąd! Przez to ‘wycisnął za mało PUM-u’[…] To Święty Graal tej branży. Mówiąc w skrócie, PUM to właśnie te metry kwadratowe mieszkania, które deweloperzy sprzedają klientom. Im więcej ich ‘wycisną z działki’, tym więcej zarobią. Dlatego kupioną działkę lepiej gęsto zabudować małymi domkami, które potem łatwiej sprzedać klientom z niską zdolnością kredytową. Duże domy, szerokie ogrody i spore odległości między budynkami są może wygodne dla mieszkańców, ale dla dewelopera – fatalne, bo na takich fanaberiach nie zarabia”.
Stąd m in. przechwałki niektórych deweloperów, że zdarzało się wyciskać nawet 50% marży z inwestycji (autor dokonał swoistej „wcieleniówki” udając się na event dla branży i przedstawiając jako „początkujący deweloper”, dzięki czemu usłyszał sporo „ciekawostek”). Można zapytać tylko: w jaki sposób tego dokonano? Te 50%? Jak łatwo się domyślić, stworzono kompletnie niefunkcjonalne dla mieszkańców budynki o mizernej jakości technicznej. A wspomnieć należy, że Józefiak przedstawia historię bloku, z którego mieszkańcy zostali ewakuowani, gdyż ściany pękały tak bardzo, iż groziło to katastrofą budowlaną. Nieszczęśni lokatorzy do dzisiaj nie wrócili do swoich mieszkań, a budynek „stoi i straszy”. Zatem cyniczna pazerność, byle tylko „udrzeć jak najwięcej z PUM-u” nie tylko z etyką biznesową nie ma nic wspólnego, ale nierzadko oznacza realne dramaty ludzkie (depresje, rozwody, większa podatność na choroby nowotworowe, etc). Oczywiście konsekwencje prawne dla nieuczciwego dewelopera też mogą być, choć… niekoniecznie. Niektórzy więksi gracze na rynku (choć ludzie zapewne nieco mniejsi) uznają, że po prostu zamkną 1 z 10 spółek (bo tyle ich miewają w swym portfolio), która akurat okazała się „felerna”, bo oprócz dużego zysku wygenerowała też jakiś problem. A w książce pojawiają się informacje o takich perfidnych machinacjach.
W publikacji znajdziemy też sporo głosów eksperckich, która pomagają zrozumieć realia „mieszkaniówki” w Polsce. Choćby info o tym, jak wygląda podział „polskiego tortu deweloperskiego”. Analityk rynku mieszkaniowego z Polityki Insight i Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, dr hab. Adam Czerniak zauważa, że „[…] międzynarodowi gracze stanowią około 40-50 procent. Kolejne 15-25 procent to średniej wielkości polskie firmy, zatrudniające po kilkanaście-kilkadziesiąt osób. Resztę stanowią mikrodeweloperzy”. Niezwykle frapująco wypowiada się też architektka i urbanistka, dr hab. Agata Twardoch: „Na rynku mieszkaniowym mamy cały czas do czynienia z prywatyzacją zysków oraz uspołecznieniem strat. Całą śmietankę spijają osoby posiadające kapitał, a my będziemy przez sto lat ponosili koszty społeczne takiej polityki. Największa pułapka, w jaką wpadliśmy, to myślenie, że wolny rynek nas uratuje. A on nas nie ratuje z dwóch powodów […] Po pierwsze: mieszkanie to nie jest zwykły towar. Zwykły towar to taki, który możemy kupić lub nie. Oraz taki, na który możemy sobie pozwolić, lub taki, na który nas nie stać. A mieszkanie ma dwie cechy jednocześnie: jest towarem pierwszej potrzeby, a w dodatku towarem wielokrotnie przewyższającym możliwości nabywcze zwykłego człowieka. Buty są niezbędne, ale możemy je zawsze kupić, lepsze lub gorsze, zawsze coś znajdziemy. Większość z nas nie jest w stanie kupić maserati, ale też nie jest ono nam niezbędne do życia. A mieszkanie jest i niezbędne, i nie jesteśmy go w stanie kupić. To jest jedyny towar tego typu. Nigdy nie przestanie być modny”.
Uff, cytat może nieco przydługawy, ale pokazujący turbo-precyzyjnie dlaczego materia opisywana w książce jest tak istotna. A przydługawy staje się również tekst, który (we hope so!) czytacie, zatem kończymy bloga i zaczynamy lekturę książki Józefiaka. Uwierzcie, warto.
P.S. Wkrótce recenzja najnowszej książki Filipa Springera, która jest nieco bardziej optymistyczna, choć porusza tematykę stricte architektoniczną.