Tytułowe zagadnienie jest niezwykle istotne dla osób chcących czerpać regularne profity z wynajmowania własnej nieruchomości, a przy tym mieć trochę spokoju z racji posiadania rękojmi. Najem okazjonalny pozwala bowiem zabezpieczyć interesy wynajmujących przed nieuczciwymi, nierzetelnymi najemcami, którzy np. przestają płacić, a mieszkania opuścić nie chcą. Umowa najmu okazjonalnego posiada analogiczną moc prawną, co prawidłowo zredagowana umowa najmu, z tym, że umożliwia szybszą egzekucję komorniczą, opróżnienie lokalu mieszkalnego, ergo pozbycie się nieuczciwego najemcy. Jak skorzystać z tego pożytecznego rozwiązania? O tym niżej.
Najem okazjonalny jest opcją dostępną wyłącznie posiadaczom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (nie wchodzą w grę te usługowe, jak również podnajem nieruchomości lub jej części). Od kilku lat opisywana ewentualność dotyczy wyłącznie najmu prywatnego; firmy oraz osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej „nie łapią się” na to rozwiązanie.
Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego? Najemca musi przygotować oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym. Musi też wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie dokonana wspomniana egzekucja (a przy okazji dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w której wyraża ona zgodę na zakwaterowanie najemcy w swojej nieruchomości).
Sam wynajmujący jest zobligowany do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego w przynależnym mu urzędzie skarbowym w okresie 14 dni od rozpoczęcia daty najmu. Najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat.
Wielu najemców obawia się zawarcia umowy najmu okazjonalnego, podejrzewając, że eksmisja jest w tej sytuacji bardziej prawdopodobna, niż w przypadku dłuższej umowy. Zupełnie niesłusznie! Tu też obowiązują bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W związku z tym najem okazjonalny może zostać wypowiedziany w trzech sytuacjach:
– jeśli lokator (mimo zwrócenia uwagi) nadal nie stosuje się do zaleceń właściciela, tj. dokonuje dewastacji, utrudnia życie pozostałym mieszkańcom bloku, etc.
– gdy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego.
– w sytuacji, w której lokator bez pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.
Jest jeszcze jedna sytuacja, gdy najem okazjonalny można wypowiedzieć. Jeśli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał w załączniku do umowy, a także nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.
Dzięki najmowi okazjonalnemu możemy uniknąć długotrwałego procesu eksmisyjnego oraz kosztów, jakie on generuje. Według przepisów znosi on także częściowo konieczność zastosowania ochrony praw lokatorów (eksmisja w okresie zimowym, konieczność znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego).
Kompletnie zaskakują zatem badania Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, że umowę najmu okazjonalnego podpisuje zaledwie 5% właścicieli mieszkań. Skąd tak mizerna statystyka, skoro powyższe zdania przekonują o rozlicznych pożytkach płynących z wyboru tego wariantu zabezpieczenia właściciela mieszkania? Z jednej strony przysłowiowy „wąż w kieszeni” sprawia, że niektórzy (i to zarówno najemcy, jak i wynajmujący) nie chcą ponosić dodatkowych kosztów notarialnych. Jest to oczywisty nonsens, gdyż za relatywnie małą opłatę uzyskujemy solidną gwarancję. Dochodzi też funkcja czasu – masa ludzi chce „na już”, zatem wizja poświęcenia dodatkowych minut na cokolwiek staje się dla nich nieznośna. Zdarza się też ignorancja. Ludzie, słysząc „łatwiejsza eksmisja” ulegają nastrojom panikarskim, a wtedy trudno o racjonalną analizę. Powszechnie wiadomo, że gdy emocje się witają, to rozum się żegna…
Żywimy jednak przekonanie, że nasz kolejny, blogowy produkt w klarowny sposób perswaduje o tym, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego to same korzyści i w miarę „spokojny sen” dla właścicieli mieszkań.