Pisaliśmy już na tym blogu o zjawisku wspomnianym w tytule. Rekomendowaliśmy już tutaj dobre książki o architekturze, które zarówno chwaliły interesujące rzeczy w naszej przestrzeni, jak i zdecydowanie wskazywały szereg negatywnych tendencji w polskim ładzie urbanistycznym. Teraz pora połączyć obie nitki tematyczne, a pretekstem do tego jest “świeżynka wydawnicza” jaka właśnie pojawiła się na rodzimym rynku książki czyli “Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” Łukasza Drozdy. Dla każdego chcącego zgłębić temat jest to lektura obowiązkowa.
Termin “patodeweloperka” jest obecnie powszechnie znany, jednak jak zauważa autor opisywanej tu publikacji, Google Trends odnotowało wzmożoną dynamikę zainteresowania rzeczonym pojęciem w lutym 2020 r., a przyczynił się do tego człowiek od lat niestrudzenie walczący z wszelakimi odstępstwami od normy w mieszkalnictwie czyli Jan Śpiewak, współzałożyciel stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. Spopularyzował on określenie poprzez swoje głośne konferencje prasowe oraz intensywną aktywność medialną. To było w lutym 2020 r., natomiast w kolejnym miesiącu świat jakby zaczął kręcić się w drugą stronę. Nastąpiła wtedy erupcja pandemii COVID-19. “Jedną z odpowiedzi na śmiertelnie groźnego wirusa stał się lockdown, w swojej skrajnej odmianie oznaczający długotrwały pobyt w domu. Reżim sanitarny, ograniczenia mobilności i interakcji z innymi ludźmi czy praca zdalna wpłynęły na sposób postrzegania przez nas najbliższego otoczenia. Miliony Polek i Polaków, zmuszonych spędzać w swoich domach zdecydowanie więcej czasu niż uprzednio, nagle dostrzegły ich wady. A działo się to wszystko w tym samym czasie, gdy w Polsce budowano najwięcej mieszkań od kilkudziesięciu lat. I tak się składa, że dostarczała je przede wszystkim branża deweloperska”. Jak zatem można skonkludować, książka jest wykwitem czasów, w których nastąpiła koincydencja sprzyjająca jej wydaniu.
Drozda uczciwie zauważa, że patologie mieszkaniowe nie są specyfiką typową dla Polski, ale stanowią problem mieszkańców całego globu. Nawet w bogatej Kalifornii blisko 100-letni krezus, Charlie Munger podarował lokalnej uczelni 200 milionów dolarów na budowę akademika, w którym 94% zakwaterowanych studentów… nie będzie miało w pokojach dostępu do światła słonecznego. W zamian zainstalowane zostaną ekrany emitujące sztuczne światło. Według cytowanych w książce opinii ten specyficzny dom studenta “może się stać jedną z największych fabryk depresji i zaburzeń snu na świecie”.
Ale wróćmy na nasze krajowe podwóreczko. Autor intrygująco szkicuje sylwetki prekursorów polskiej branży deweloperskiej (Józef Wojciechowski, Zbigniew Niemczycki), nie pomijając przy tym kontrowersji, jakie wywołuje zwłaszcza założyciel J.W. Construction Holding. Destereotypizuje nieco tzw. wielką płytę, dowodząc, że to jakość peerelowskich prefabrykatów była kiepska, a sama koncepcja takiego budowania już niekoniecznie (zwraca uwagę, że gdy polskie prywatne firmy zaczęły wytwarzać nowoczesne prefabrykaty, to niemal wyłącznie były one eksportowane do zachodniej Europy). Drozda akcentuje specyfikę polskiego rynku mieszkaniowego, gdzie zniszczenia wojenne znacząco wpłynęły na jego współczesny kształt; nie tylko stolica była gruzowiskiem, gdyż Gdańsk stracił ponad 50% swoich budynków, Wrocław blisko 70%, a Kołobrzeg aż 80%.
Autor celnie punktuje turbo-pazerność deweloperów, którzy patologizują rynek. “Stawiają budynki tuż obok siebie, w minimalnych odległościach zgodnych z przepisami. Czasami naginają i te limity, nominalnie nie łamiąc prawa, które określa dystans jedynie między ścianami bloków, ale już nie między… balkonami. […] Deweloperzy budują niemal co do (dozwolonego) centymetra, a przecież zakłada się, że budynki nawet przez kilkanaście lat mogą osiadać, w tym mniej więcej przez cztery lata całkiem intensywnie. To naturalnie skutkuje pewnymi wahnięciami w jego wymiarach. Z centymetrową dokładnością postawimy wieżę z klocków, ale już nie wieżę z betonu zbrojonego, której wysokość sięga kilku czy kilkunastu pięter mieszkalnych. To igranie z ogniem, ale samoograniczanie przegrywa niestety z pazernością przedsiębiorców. O igraniu z ogniem można tu zresztą mówić całkiem dosłownie – narzucanie przez prawo tego typu odstępów wynika przecież również z przepisów przeciwpożarowych”. Jednocześnie Łukasz Drozda podkreśla, że nie wolno wrzucać wszystkich do patodeweloperskiego worka. Istnieją też rzetelni, solidni i uczciwi reprezentanci tego segmentu rynku, natomiast są oni niekiedy zupełnie niesprawiedliwie atakowani za obstrukcje urzędnicze, na które żadnego wpływu nie mają.
Książka przynosi też szereg innych ciekawych obserwacji. Na pytanie, dlaczego urbanistyka łanowa okazała się w Polsce tak popularna dostajemy odpowiedź, że spośród demoludów tylko u nas i w Jugosławii stalinowska kolektywizacja nie była zjawiskiem masowym (w Polsce tylko niecałe 25% gruntów uprawnych dotknął ten proces, gdy np. W Czechosłowacji aż 94%). U nas indywidualne gospodarstwa wciąż są mocno rozdrobnione, stąd fenomen “łanowego zjawiska” nad Wisłą. Mamy też strony poświęcone haniebnemu procederowi praktykowanemu przez tzw. czyścicieli kamienic, choć zainteresowanych odsyłam do publikacji Filipa Springera “13 pięter”, który ten akurat temat zgłębił dużo bardziej kompleksowo i wyczerpująco.
Autor chłoszcze nonsensowne pomysły, w których żądza zysku inspiruje do dzielenia jednego większego mieszkania na kilka klitek. “Nieprzekonanym, że to jakiś problem, polecam spróbować przeżyć w takim wyrobie mieszkaniopodobnym pozbawionym balkonu. I na przykład ugotować makaron albo rozwiesić pranie przy niewydolnej wentylacji grawitacyjnej, która przestała działać właśnie przez to, że do wydzielonych sztucznie lokali nieudolnie doprowadzono instalację”. Drozda uspokaja też przerażonych faktem, że zagraniczne fundusze inwestycyjne kupują u nas setki mieszkań. Podaje twarde dane: cały polski rynek najmu instytucjonalnego to ok. 6,5 tys. mieszkań, a w sąsiednich Niemczech tylko firma Deutsche Wohnen zarządza 150 tys. nieruchomości.
Czy “Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce” ma jakieś mankamenty? Cóż, autor uderza w rządy i samorządy III RP, ale jakby… nie po równo. Niekiedy podczas lektury można odnieść wrażenie, że zacietrzewienie antypisowskie odbiera mu jasność spojrzenia. Oczywiście, pełna zgoda, że państwo w jakiś sposób abdykowało z obowiązku zapewnienia dachu nad głową wykluczonym, co sprawiło, że deweloperka działa głównie na rzecz zamożniejszych i bardziej uprzywilejowanych. Jednak przez ponad dwie dekady uwolnionej od komunistów (przynajmniej formalnie) Polski rządziły tu zupełnie inne partie, a Łukasz Drozda wyprowadza swe ciosy dużo częściej pod adresem formacji, która aktualnie kieruje państwem. Na pewno winę za mieszkaniowe status quo (autor dobitnie udowadnia, że brak eksmisji na bruk prowadzi do aberracji, w której chroni się niepłacącego najemcę, a koszty jego opieki socjalnej przerzuca na właściciela lokum) ponoszą wszystkie krajowe siły polityczne, ale czy Prawo i Sprawiedliwość istotnie jedzie tu na czele pato-peletonu? W końcu w aferę reprywatyzacyjną w Warszawie mocno zamieszana była prezydent stolicy Hanna Gronkiewicz-Waltz, pełniąca równolegle stanowisko… wiceprzewodniczącej Platformy Obywatelskiej. Z kolei w Poznaniu, gdzie długi czas bezkarnie terroryzowali lokatorów czyściciele kamienic nigdy nie rządził samorządowiec związany z PiS…
Niezależnie od tego książka wypuszczona na rynek przez wydawnictwo Czarne jest absolutnym must read dla zainteresowanych zagadnieniem. Czyta się świetnie, a wiedza, choć na ogół gorzka, zostaje podana przez autora w bardzo przystępny sposób. Satysfakcjonującej lektury winszujemy zatem.