Trzeba to przyznać – nasze dotychczasowe analizy mijających lat na rynku nieruchomości zawsze podszyte były sporym optymizmem. Choć sygnalizowaliśmy liczne problemy, to jednak zawsze staliśmy na straży „jasnej strony mocy”, wszak pandemia tylko na moment spowodowała przyhamowanie branży, a następnie jej dynamika została przywrócona, a ceny (jak to na ogół bywało) ponownie wzrosły. Kończący się rok przyniósł rosyjską inwazję na Ukrainę, co w połączeniu z konsekwencjami post-pandemicznymi skutkowało dostrzegalnymi zmianami in minus w branży. Jak to wyglądało i jak może wyglądać w przyszłości? O tym w poniższej próbie bilansu.
Ostatnie lata to czas zaburzenia okresu dobrostanu, kiedy to dużo budowano, wszystko (lub prawie wszystko) schodziło na pniu, a ceny sukcesywnie rosły. 2022? Nowe realia! Banki, które wcześniej beztrosko kredytowały kogo się dało, nagle drastycznie zawęziły swoje zasady. Kolejne podwyżki stóp procentowych, galopująca jak mustang inflacja i poczucie niepewności jutra spowodowały, że sprzedaż – jak to się kolokwialnie mówi – „siadła”. Dość zauważyć, że w październiku 2021 roku podpisano ponad 25 tysięcy umów kredytu hipotecznego, zaś rok później zaledwie niecałe 7 tysięcy. Dynamika sprzedaży kredytowej rok do roku to tąpnięcie na poziomie ponad 70%! Do tego klientów gotówkowych nie było wielu, a niejeden spośród nich zaniepokojony niepewną przyszłością odłożył chwilowo plany zakupowe, zwłaszcza jeśli miał intencję inwestycyjną, a nie konieczność zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Kolejne podwyżki stóp procentowych pompowały oprocentowanie kredytów nie tylko dla klientów indywidualnych, ale też deweloperów na uruchomienie inwestycji (bywało, że wzrosty sięgały kilkunastu procent). To wszystko sprawiało, że w minionym roku mocno rozgrzany rynek nieruchomości musiał nieustannie być wywoływany do ice bucket challenge (o ile ktoś jeszcze pamięta o tej popularnej przed laty rozrywce).
Jednocześnie rozwinął się zdecydowanie rynek najmu. Miliony uchodźców zza wschodniej granicy oraz niemała liczba ludzi, którzy planowali zakup lokum dla siebie, ale musieli zrezygnować z powodów o których wyżej, sprawiły, że ceny czynszów najmu znacząco wzrosły. Zwiększony popyt i spotęgowanie kosztów utrzymania nieruchomości miały decydujący wpływ na korektę cennika tego segmentu rynku. Wydaje się, że posiadacze mieszkań kupionych inwestycyjnie mogą spać spokojnie, choć też należy mieć na uwadze, że ostatnie lata pokazały jak niestabilny i nieprzewidywalny czas stał się naszym udziałem. Pandemia, wojna na Ukrainie, kryzys energetyczny… A kto zagwarantuje, że to koniec niechcianych zjawisk?
Zapewne w przyszłym roku wciąż będzie zauważalna zdecydowanie mniejsza podaż nowych lokali. Nawet deweloperzy posiadający pozwolenia na budowę będą bardzo ostrożni z rozpoczynaniem nowych inwestycji, bo przeczekanie tego niełatwego okresu wydawać się będzie optymalną decyzją. Ceny nie powinny drastycznie spaść (co niektórzy eksperci prognozują), gdyż rosnące koszty materiałów nie będą skłaniały do obniżek. Oczywiście mogą trafiać się tzw. okazje, bo pogarszająca się sytuacja ekonomiczna może prowokować niektóre jednostki do desperackich kroków, jednak trudno liczyć na masowe wyprzedawanie mieszkań za bezcen. Dużo zależy od wysokości inflacji, możliwości pojawienia się recesji, decyzji Rady Polityki Pieniężnej oraz tego, czy banki poluzują nieco gorset swych oczekiwań wobec potencjalnych kredytobiorców. Głód mieszkaniowy w Polsce jest wciąż ogromny. Dużo mówi się o rządowym projekcie „Pierwsze mieszkanie”, który będzie wspierał zakup premierowego lokum (z ministerialnych zapowiedzi wynika, że program ma wystartować 1 lipca 2023), gdyż zakłada kredyty z oprocentowaniem na poziomie 2% i dopłaty od państwa. Co istotne, będzie można to połączyć z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który został uruchomiony w maju. To mogą być czynniki pozytywnie stymulujące branżę, choć dotychczasowe doświadczenia z rządowymi inicjatywami wspierającymi mieszkalnictwo w III RP każą zachować zdrowy sceptycyzm. Nie można też zapominać, że 2023 będzie rokiem wyborów parlamentarnych.
Po uwzględnieniu wszystkich tych czynników, należy patrzeć w przyszłość z ostrożnym optymizmem (wszak, cóż innego pozostaje?), lecz jednocześnie nie liczyć na zbyt szybki powrót prosperity, do jakiego przyzwyczailiśmy się w ostatnich kilkunastu latach…